• 共享办公:华丽互联网故事下的物业生意

    摘要:2030年,30%的办公空间将以联合办公的形式存在,这不是互联网无限边界的战场,而是有限土地扩张的竞争。

    共享经济的浪潮过后,共享单车巨头ofo在垂死挣扎,共享汽车巨头滴滴深陷盈利危机,而共享办公却还处在漫长的“婴儿期?#20445;?#23427;的未来无比广阔,但能不能活到那个时候还是个问题。

    打造一个办公空间,让人们畅享生活,而不仅仅是生存。——这是共享办公鼻祖wework描述的美好愿景,这揭示了共享办公的本质:一种对理想生活方式的贩卖。

    商业竞争的制高点便是文化的渗透,尤其是深入到生活的本质层面,这种理念一旦深入人?#27169;?#24448;往能诞生改变时代的伟大企业,比如“第三空间”之于?#21069;?#20811;,“家居?#25913;稀?#20043;于?#24605;搖?#20197;上三家有个共性,都是做“空间”的生意,分别指向?#24605;?#24237;、休闲和工作三个维度,最终都可以回归到一句被文艺化的哲学格言——“人应当诗意地栖居于大地之上——海德格尔”——这是当代商业文明的高明,也是当代商业文明的庸俗。

    到了全球化的互联网时代,空间的边界被无限拓展,走到了二维的无限场景,网络协同的几何效应,让商业有了更大的想象空间,共享办公就是基于此讲得一个互联网故事:物理规模——会员规模——在线社区。这个“三部曲?#26412;?#26159;wework对资本喋喋不休的商业模式核?#27169;?#24182;因此撑起了目前470亿美元的估值。

    自15年爆发始,国内共享办公至今已野蛮生长了四年,wework带来的不仅有高估值的希望,还有前途未卜的迷茫。

    共享办公的“伪共享?#20445;?#19968;边在增长,一边在想象

    风口经济的共性在于,即便没有清晰可预见的商业变现模式,资本依然有办法让规模疯狂增长。

    共享办公的崛起,还在于新经济周期下的市场刺激,wework诞生于美国金融危机后的经济?#27492;?#30340;10年,国内的企业主要源于14年“大众创业,万众创新”政策鼓励下的创业浪潮。

    在“共享经济”概念支撑下,全球三大共享领域的巨头Uber、Airban和Wework的估值分别达到了1200亿、310亿和470亿美元,相对前两大巨头,Wework的“共享”显然有些特别:第一,它并非对原有闲置资源的盘活,从而发掘存量价值,譬如私?#39029;?#30340;闲置座位和住宅的闲置房间,而是更接近于“二房东”的租赁模式,改装升级后赚差价;第二,它目前还算不上真正的第三方?#25945;ǎ?#25774;合交易的纽带作用并不明显,而是自营物业,更接近于综合办公服务提供商。

    ?#38480;?#30340;地方在于,三者都在2010年左?#39029;?#31435;,经过多年发展后,Uber和Airbnb?#23478;?#23454;现了盈利,起码跑通了一个清晰的财务模型,而Wework还在扩大亏损中。在2018年前9个月,WeWork亏损了12.2亿美元,而2017年全年该公司亏损了9.33亿美元。据公开的一份投资者简报显示,该公司在2018年前9个月的亏损较上年同期增长近3倍至12亿美元。

    但?#20197;?#30340;在于,在今年1月份被软银追加20亿美元的投资后,wework的估值增长到了470亿。而且对于亏损扩大也有说得过去的正当理由,wework的规模仍然在高速扩展中,无论是自营的“建建建?#20445;?#36824;是并购的“买买买?#20445;?018年wework在中国耗资25亿元?#23637;?#20102;裸心社,加速了本土化过程,其实它原本还想合并国内第二大巨头氪空间。

    Wewrok的增长也给了其中国学徒们信?#27169;?#29992;同样的故事讲给中国的资本听。去年的时候,《第一财经周刊》曾就“共享经济”能给办公室物业租赁这门生意提升多高的利润率,采访过众多业内创业公司,但并没有得到一个清晰的答案。入?#32456;叨济?#30528;跑马圈地,变现的事情后面再说,这也很符合风口创业的?#36824;?#35843;性。

    除了wework的神话故事外,还有个重要原因应该在于共享办公大概率会是未来的必然趋势走向,而不是昙花一现的泡沫。作为物业的新故事,全球五大房产咨询公司都十分关注这条赛道的发展,其中仲量联行在行业最热的时候做过终端用户(共享办公的用户)的调查,出具了一份名为“转瞬即逝,还是大势所趋”的报告,最?#25112;?#35770;倾向于后者。

    据中商产业研究院数据库显示,截止到2018年6月底,中国共享办公?#25945;?#25968;超过300家,布局网点数超6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。而根据艾煤咨询发布的《2018中国联合办公行业监测报告》,2016—2022年,中国联合办公行业市场规模不断增长,增长率达159.3%。

    不?#35328;?#35265;,联合办公正在逐渐成为未来的主流办公模式,

    长远来看,共享办公依托的时代背景是企业形态的变化——团?#26377;?#22411;化和组织分布化,大?#25945;?小团队+离散办公是互联网经济下的大趋势,这几乎是商业的共识。

    尽管变现模式?#20849;?#28165;晰,但在可预见的无限广阔未来前,扩张才是要务,正如氪空间创始人刘成城在接受《亚洲金融》采访时所说:“现阶?#21361;?#26377;实际意义的社区规模是氪空间的首要任务,盈利能力是第二重要的衡量标准。”

    不过说到底,增长并非仅仅为了更好看的数据拿到更多的估值,也不止在于市场竞争的不进则退,而是过去几年的经验也证明了,在共享办公赛道,规模扩张是唯一通往未来的道路,是没有选择的选择。

    互联网思维的幻灭:小而美已死,大而全难活

    从14年的兴起,到15年的火热,再到18年的深度洗牌并?#28023;?#36208;到下半场的共享办公,现在终于不再谈互联网的未来故事,也认清了行业还处在物理规模扩张的初期,但资本的寒冬却不期而至,提前将盈利的问题摆上了台面。

    即便未来再美好,共享办公终究是门要落地的生意,创业者可以对资本讲wework的故事,但面对企业用户,也得有让?#24605;?#20080;单的理由,大体来说分为两个方面的服务:一是虚拟价值:开发的联合办公环境赋予的社群效应,知识分享、灵感激发和创业氛围之类;一是增值服务:综合业态的物业服务,还有资源对接、培训体系、媒体报道等。

    前者都差不多,后者才是竞争产品的差异化体现,早期的创业公司往往企图在后者拉开距离,这是产品经理讲故事的风格,并利用创业团队的自有资源来进行营销,拉几个天使投资人、创业?#38469;?#26469;办公?#26131;?#22352;,和这些初创企业的小老板聊聊天,打打鸡血,让空间带上“资源整合器”的光芒。但事实证明,提前用上“互联网思维”的共享办公企业都死在了早期,2016年,包括地库、孔雀机构、MadSpace在内的一系列联合办公空间倒闭,也提醒了行业众创空间生态?#20302;?#30340;脆弱。

    在笔者看来,盲目互联网思维致死的原因有两点:

    1. 共享办公的客户大部分是初创企业,相对于花里胡哨的各种增值服务,他们更愿意接受踏踏实实的性价比,活下来才是关键。面对共享办公空间的“二房东”的高溢价,而不如去租个住宅小区划算。

    2. 共享办公的企业在具有足够规模的客户群体之前,根本不具备足够的议价能力,能够将第三方的服务打包低价输送给客户,市面上那么多服务提供商,凭什么让客户一定选择你合作?#27169;?#36824;让你中间商赚差价。

    优客工场的创始人毛大庆在深入研究过wework后曾得出一个结论:“小而美”的模式行不通,联合办公必须有规模,然后才能在生态闭环中通过各种增值服务赚钱。

    按照氪空间刘成城的说法,没有50万的会员规模和500万个项目,销售增值服务的生意不太行得通。业内也有其他说法,但最低也不少于20万的会员规模,而目前,国内没有任?#25105;?#23478;公司能够做到。从这个角度出发,行业还整体处于物理规模扩张的阶?#21361;?#36317;离增值服务的花式变现还比较遥远。所以目前经历大浪淘沙后存在的几个头部,wework、氪空间和优客工场仍在进行疯狂的规模扩张。

    但问题在于,服务?#25945;?#30340;故事还远,资本的耐心却有限,这毕竟是烧钱的重资产运营的赛道,后续的粮仓能有多大保证?就在去年12月份,孙正义本打算以160亿美元?#23637;篧eWork大部分股权,但因wework在财务上的?#20013;?#20111;损并扩大,多数投资者怀疑wework估值虚高而强烈反对,最终软银改为投资20亿美元。而就在几天前,氪空间也非常低调地完成了B+轮融资,由歌斐资产追投的几千万元,相比去年6月份的B轮3亿美元大为缩水,?#27604;唬?#36825;?#37096;?#33021;是?#24605;?#19981;?#40763;?/p>

    或许是早?#35328;?#35265;此问题,为了控制成本,国内两大巨头走向了两个完全不同的两个方向:

    氪空间借鉴了小米的“供应链改造”模式,通过精确的成本控制,让其设计团队搜集空间设计的40个指标,分为财务模型敏感性和用户体验敏感性,精确到改动一个?#38382;?#23601;能影响约5%的利润率。这其实是走的wework的路线,某种意义上而言它也是一家数据公司,在两件事上积累了大量数据:一是什么是好的办公地点;二是,怎?#20174;?#21270;室内空间。他们的数据能力可以实现在增加一张桌子时比一年前成本节省提高33%。

    而优客工场则是选择开放?#29992;耍?#23558;自己定位为“办公服务提供商?#20445;?#36825;其实走的是连锁?#39057;?#30340;“轻资产”模式——由业主提供物业,品?#21697;?#24110;忙管理并?#23835;?#25277;成。这也让优客工场一跃成为了国内规模最大的共享办公品牌,其官网显示,截止2018年12月,优客工场在全球44座城市及新区布局了200余个共享办公空间,除了进驻商业氛围浓厚的一线,连扬州、开封、襄阳、拉萨等三?#21335;?#22478;市也有它的据点。

    在资本的冬天,没有什么比自?#20197;?#34880;更加重要,为了给投资者更多的信?#27169;?018年,优客工场宣布为国内首家实现盈利的共享办公品牌,而氪空间也表示,2017年以来新开的门店,经过三个月的爬坡期后,进入成熟期的都实现了盈利。

    至少全球老大wework的估值还在上升,而共享办公的线下物业属性让行业也不可能出?#32456;?#27491;的垄?#24076;?#25152;以即便经历了三年的洗牌,剩下的玩家们依然还可能得到资本的青睐,但要走到那个理想中的未来,通过增值服务来讲故事,依然还有漫漫征途。

    到底还是个物业生意:排队进场的开发商,多元化的业态组合

    经过两年多的观察,2017年房地产开发商开始大批量进场了,估计也是他们终于发现,不管共享办公的互联网故事吹得天上去,但说到底还是个物业生意,并且显而易见这是未来办公的趋势所向,不管是抓住机遇还是战略防守,总得进场玩一玩。

    其实早在2014年,SOHO就创办了联合办公品牌SOHO 3Q,潘石屹亲自站台,将联合办公业务称为“SOHO中国未来发展的主要推动因素之一?#20445;?#19981;过?#27604;?#35762;得不是线上社区的故事,而是物业租赁的升级。2017年6月和11月,雅居乐和凯德分别推出了自己的联合办公品牌?#26495;就肌?#21644;“凯德·C?#20445;?#27491;式进军这条赛道。2018年7月,瑞?#21340;?#22320;产旗下的中国新天地推出了全新办公品牌INNO,?#37096;?#22987;?#36816;?#32852;合办公,11月,中海商业推出旗下的商务联合办公品牌OFFICEZIP。

    开发商的优势在于自持物业、?#24335;?#38596;厚且品牌成熟,某种意义上讲,它们更像是正规军,带着多年物业经营的经验,具备更灵活的转身空间,能将线下物业形态、空间设计、场景分类的排列组合玩出花来。

    从目前商业地产界的表现来看,至少联合办公空间正在成为一个非常重要的组成业态,商场招商甚至将其作为主力引流项目引进,不仅能带来人气,还能消化存量空间。一些?#39057;?#20063;在将传统的大堂改造为联合办公空间,以迎合一般商务旅客和职业人士的需求。全球商务旅行协会研究部门主任杰茜卡·?#35780;?#26862;表示:“和老一辈的相比,千禧一代的商务旅客更具有?#25991;?#31934;神,他们更常待在室外。?#39057;?#19994;注意到了这点不同,于是越来越多的?#39057;?#24320;辟了联合办公区。”

    共享办公创业公?#31454;?#20256;统商业地产公司最终在一点上达成了共识——共享办公脱离不了物业服务的本质,空间即服务,还是先把三维世界的事情做好,社群的故事?#30830;?#19968;放。

    他们也都在干一件事情,构建基于物联网的多元化智能办公场景,无论是智能门禁、智能储物柜、云打印、无人零售、智能咖啡机、智能会议?#19994;?#21150;公场景主力配备,还是母婴室、瑜伽房、迷你KTV、SPA等边界场景拓展,先把线下的办公生态做起来再说。同时不遗余力的做大规模,抢占市场。

    作为千禧一代出生的人,笔者本人恰好也在共享办公空间工作,也非常?#19981;?#36825;种工作形态,并且相信这是未来的必然趋势,作为用户而言,我很乐意见到联合办公空间的竞争升级。但站在行业的角度,还是提醒各位玩家做好打长期战的心理准备,如果按照高力国际的数据推测,2030年,30%的办公空间将以联合办公的形式存在,这不是互联网无限边界的战场,而是有限土地扩张的竞争。

    螳螂财经|?#23621;?/p>

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